敷金返還請求トラブル・原状回復特約と敷引き、敷金償却

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原状回復特約や敷引きがある場合は?

特約とは何でしょう?

先のページでは原状回復の原則的な部分をお話しました。

でもこれはあくまでも原則的な取り決めであって、敷金や原状回復の内容について、貸主・借主の当事者間で別の内容の契約を取り決める事は認められています。

これが「原状回復特約」に代表される各種特約の存在です。

ただし、この特約もどんな内容でも有効という訳ではありません。いくつも裁判にもなっているのですが、裁判所は少なくとも以下の用件を満たしていなければ特約は有効にならないと判断しています。

ちょっと解りにくいと思いますが、要は、契約時に契約書に特約の記載をするだけでなく、契約をする前に口頭でも説明し、相手の同意を得なければいけないって事を裁判所は言っているんです。

又、客観的、合理的理由ってのも家賃を相場よりも大幅に安くする代わりにとか、限定された理由じゃなきゃダメという判断ですので、原状回復特約は貸主の思うように自由には契約できません。

まぁ。正直に言えば、今でも強引に契約させようとして、契約書にさりげなく条項を盛り込む業者さんも居るには居ますが、法的な場で争いになったら当然認められず、無効になっちゃいます。



諸々の特約が有効になる実際例

とは言え、上記のような解説はあくまでも解説であって、実際例じゃないですね?

実際の現場でどんな場合に特約が有効とされるのか(又は現場でどのような手法で特約を有効に結ぼうとしているのか)をお教えします。

まず特約の口頭説明をする際に、後々「言った、言わない」「聞いた、聞いてない」のトラブルを防ぐ為に

は特約の存在を契約時に認識していた証拠になり得ます。これは上で解説した

を書面で後から証明できるという訳です。


敷引き、敷金償却とは何でしょう?

敷引きとは、物件の退去時に差し引かれる分のお金の事です。要は、返ってこない敷金という事ですね。関東では敷金償却と記載されている場合がほとんどです。

関東ではあまり見かけませんが、ある場合でも「敷引き1ヶ月」とか、「退去時に敷金1か月分償却」程度でしょうか。特に関東で比較的高額の物件では償却って単語の出現率が高い気がしています。





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