敷金返還請求トラブル・原状回復義務のガイドライン

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敷金、原状回復義務の指標となるガイドライン

敷金に関する指針として、国道交通省が「原状回復義務のトラブルとガイドライン」というものを作成しています。

ただ、国道交通省でこのガイドラインの策定に携わった方には申し訳ないですが、全くの初心者が見て、「ズバリ、知りたい部分がピンポイントで分かる!」という構成にはなっていません。

というのが、このガイドライン自体、不動産トラブルに関して、防止策から実際の判例まで、あくまでも中立の立場で判断する為の指針教本だからです。

ですので、日常的によく見聞きする中、主に賃借人の立場で皆さんが知りたがっている部分を極力分かりやすくまとめました。

ガイドラインで定められている原状回復の範囲や負担割合はこうだ!

先のページで原状回復に関しては4種類の規定があると説明しました。


経年による自然劣化

例えば、壁紙。部屋を出る時に「壁紙を張り替える」と言われ敷金から引かれそうになる。これはどうなるか?正解は負担しなくて良い。 どんなに綺麗に使っていても壁紙は自然と劣化していきますよね?要は、そうした経過年数による劣化は毎月家賃を支払って消費していると見なされ、退去時に敷金から2重取りされる事は無いって事です。←毎月の家賃で既に払っているから。


通常使用による損耗

これも、どんなにキレイに使っても部屋は少しずつ損耗してきます。そうした損耗の部分も毎月の家賃で償却しているに等しいので、この場合の修繕費用の負担は発生しません。


通常使用による損耗を放置して悪化させた損耗

でも、通常使用していればどんな場合でも修繕費用を負担しなくてもいいかというと、そんな事はありません。例えば、基本的には、経年による劣化だったり、通所の損耗の範囲内だったとしても、その後の賃借人のメンテナンスが悪いせいで損耗の範囲が拡大した場合は、その拡大分の修繕費用は負担しなければいけません。



通常使用以上による損耗

これは修繕費用を負担する必要があります。必要はありますが、問答無用で修繕に掛かる費用を全額負担しなければいけないと言うわけではありません。と言うのは、原状回復はあくまでも既存部分を契約前の状態に戻すと事を指すものであって、部屋をまっさらな新品状態に戻すという事ではないのです。

例えば、先の壁紙の例で言えば、壁紙の残存価値の範囲を上限として負担する事になります。壁紙張り替え時に入居したと仮定して、計算方法にもよりますが大体6〜8年で壁紙の価値が10%になるので、張替えの費用はその残存価値の割合に応じて負担する事になります。

ですから、ざっくりと言えば、退去時に壁紙の残存価値が1割だった場合、壁紙を張り替えたとしてもその費用全額に対する10%の負担で良いのです。

尚、ガイドラインによれば、賃借人の最低負担割合は10%とすると定めらており、最短で6年経過して以降、何年経っても負担割合は10%の推移となり、残存価値が0%になる事は無いとしています。


原状回復義務のまとめ

簡単にまとめるならば、

となる訳です。

※設備により現存価値の考慮をしないものもあります。

尚、よく誤解されるんですが、原状回復とは、物件を新品の状態に戻す事ではありません。(賃借人の故意又は過失がある場合で、経過年数や現存価値を考慮しない部分については例外)

とある事例の判決の趣旨ですが、

建物が時間の経過に伴って減価していくのは避けられず、賃貸人は減価の進行する期間、当該建物を他に賃貸して賃貸収入を得ているので、賃貸借終了後、その建物を賃貸借開始時の状態に復帰させる事まで要求するのは当事者の公平を欠く。

としています。これは原状回復の本質を突いた言葉だと思います。覚えておいて損は無いですよ!





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